Семьи, которые впервые приобретают жильё, и те, кто улучшает свои жилищные условия, в большинстве случаев используют при покупке не только собственные сбережения, но и другие денежные средства: от продажи имеющегося имущества, банковские кредиты, материнский капитал. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества, а стало быть, распоряжаться им: продавать, покупать, обменивать. Родители не должны об этом забывать. Заключая договор купли-продажи имущества, где имеется доля несовершеннолетнего, занимая деньги под предстоящую сделку на приобретение жилья, а значит, беря на себя обязательства по возвращению денег с определенным процентом, необходимо предусмотреть возможные последствия, при которых сделка по распоряжению имуществом несовершеннолетнего или приобретением ему имущества может не состояться.

   Несовершеннолетние делятся на малолетних, до 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Дети до 14 лет могут совершать мелкие бытовые сделки, распоряжаться карманными деньгами, предоставленными им их законными представителями, но в крупных сделках от их имени  всегда действуют их законные представители.

   Несовершеннолетние от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью, то есть для заключения серьезной сделки им потребуется согласие законных представителей – родителей (попечителей). 

   Имея определенные юридические права, несовершеннолетние могут совершить сделку по купле-продаже, обмену, но с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия родителей (попечителей). В свою очередь, законный представитель несовершеннолетнего может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

   Для того, чтобы продать квартиру (долю в квартире), которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, родителям, законным представителям также необходимо получить предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства, предоставив для этого документы на продаваемое и приобретаемое недвижимое имущество.

   Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными. Главенствующий принцип – доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Будут учитываться и другие факторы, например, где располагается продаваемое и приобретаемое жилье. 

   В нормативно-правовом акте органа местного самоуправления (постановлении администрации), на основании которого выдается предварительное разрешение, четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка, а родители, законные представители ребенка, в обязательном порядке должны выполнить эти условия.

   Предварительное разрешение требуется на конкретную сделку с имуществом, речь не должна идти о взятых ранее обязательствах, задатках, это не основание для получения разрешения. Например, родители получили в качестве задатка деньги от будущих покупателей квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего (либо он имеет долю в этом имуществе). Распоряжаются деньгами для оплаты другого приобретаемого имущества (доли в имуществе), но приобретаемое имущество по условиям договора будет находиться в залоге у продавца, третьих лиц. Распоряжаться имуществом несовершеннолетнего при таких обстоятельствах невозможно, разрешение на продажу его имущества (доли в имуществе) выдано не будет. Возникает вопрос: почему? Внимательно ознакомьтесь с договором, и вы увидите, когда обременение на имущество, в том числе приобретаемого несовершеннолетнему, будет снято, после полного расчета с покупателем или третьим лицом. А если заемщик не сможет вернуть долг, существует риск лишиться имущества. А кто вернёт несовершеннолетнему его прежнюю квартиру (долю в квартире)? 

   В Федеральном законе «Об опеке и попечительстве» указаны особенности распоряжения имуществом детей. Законодатель определил, что имущество несовершеннолетнего не подлежит отчуждению, за исключением принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного; отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

   Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, находящийся под опекой или попечительством и продажа жилого помещения скажется на его интересах, отчуждение возможно только с согласия органа опеки.

   Родителям и законным представителям несовершеннолетних необходимо помнить, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своими подопечными. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители и законные представители вправе подарить ему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование. В Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка.

   Подробную информацию вы можете узнать на сайте управления социальной политики (Губкин-усп.ру), в отделе по охране прав детей, опеке и попечительству:  ул. Победы, 3, каб. 120 и по телефонам: 5-25-69, 5-25-74.

Ю. Хохлов, начальник отдела по охране прав детей, опеке и попечительству

Оставить комментарий

* Все поля являются обязательными к заполнению.
* Сообщение будет опубликовано после прочтения модератором